全市各物业服务企业：
为深入规范物业服务市场秩序，聚焦合同履约、价格收费、电梯安全等群众反映强烈的突出问题，强化物业服务企业主体责任，维护广大业主合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《特种设备安全法》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现对全市物业服务企业规范经营作出如下行政指导。
一、严格规范合同履约行为，筑牢诚信经营底线
（一）规范合同签订与备案。严格使用物业服务合同示范文本，明确服务内容、服务标准、收费标准、履约期限、违约责任、公共收益分配、电梯维保责任等核心条款，严禁签订不公平格式条款，不得通过合同减轻自身责任、加重业主责任或排除业主主要权利。合同签订后按规定向住建部门备案，不得擅自变更或解除合同；合同到期前依法依规完成交接，严禁无理由拒不退出物业管理区域。
（二）全面履行服务承诺。严格按照合同约定及服务标准提供保洁、绿化、安保、设施设备维护等服务，建立服务台账、报修记录、巡查日志，做到服务留痕、有据可查。及时响应业主报修诉求，限时处置房屋及共用部位、共用设施设备维修问题，杜绝推诿扯皮、拖延处置等履约不到位行为。
（三）规范公共收益管理。单独列账管理小区公共收益（含电梯广告、车位出租、公共区域经营等收入），按季度公示收支明细，公示时间不少于30日，接受业主监督。公共收益优先用于补充住宅专项维修资金、电梯维保、公共设施更新等，不得擅自挪用、侵占，严禁私设“小金库”。
（四）完善信息公示制度。在小区出入口、楼栋大堂等显著位置，长期公示物业服务企业营业执照、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费依据、电梯安全信息、投诉举报电话等，公示内容清晰醒目、真实准确，不得遮挡、涂改或虚假公示。
二、严格规范价格收费行为，维护公平透明秩序
（一）严格执行收费政策。物业服务收费区分政府指导价与市场调节价，保障性住房严格执行政府指导价，不得擅自突破标准、扩大收费范围；普通住宅、非住宅物业服务收费实行市场调节价，严格按合同约定标准收取，严禁单方面涨价、增设收费项目。
（二）全面落实明码标价。严格遵守《明码标价和禁止价格欺诈规定》，细化公示内容，明确物业费、装修垃圾清运费等各项收费的计费方式、收费标准、收费周期及减免规则。严禁收取任何未予公示的费用，不得价外加价、重复收费、变相收费。
（三）规范代收费用行为。代收供水、供电、供气、供暖等费用时，严格按终端用户实际用量及规定标准收取，不得加价收取手续费、服务费，不得强制捆绑收费。
（四）杜绝价格违法行为。严禁价格欺诈、哄抬价格、串通涨价；严禁以停水、停电、停电梯等方式胁迫业主缴费；严禁在物业费外强制收取装修押金、保证金、“增值服务费”“赞助费”等不合理费用。
三、严格规范电梯安全管理，守牢安全生产红线
（一）落实电梯安全主体责任。物业服务企业作为电梯使用单位，对电梯安全负主体责任，明确专人担任电梯专职安全管理员，建立安全管理机构，健全“日管控、周排查、月调度”安全管理制度。完善安全技术档案，留存电梯使用登记资料、检验报告、维保记录、故障处置台账等，做到档案完整、可追溯。
（二）规范电梯日常使用管理。电梯依法办理电梯使用登记，取得使用登记证书后方可投入使用；在电梯轿厢、出入口醒目位置张贴安全注意事项、警示标识、应急救援电话、96116应急平台标识，确保标识清晰完好。保障电梯紧急报警装置、五方对讲系统24小时畅通，落实专人值班值守；严禁电梯超载、带病运行，严禁违规运载易燃易爆等危险物品。
（三）强化电梯维保与检验。委托具备合法资质的电梯维保单位进行电梯维保并与其签订维保合同，明确维保标准、救援响应时限（困人救援不超过30分钟），严禁无资质、超范围维保。全程监督维保作业，对维保弄虚作假、敷衍了事等行为及时上报监管部门；电梯到期前1个月主动申请检验监测，未经检验或检验不合格的电梯，一律停止使用。
（四）提升应急处置能力。制定完善电梯困人、故障停运、突发事故等应急预案，每半年至少开展1次应急演练。接到电梯困人报警后，立即启动预案，组织专业人员快速救援，严禁非专业人员擅自施救；发生电梯安全事故时，第一时间上报市场监管、应急管理等部门，配合做好事故调查处置工作。
四、强化自查自纠与责任落实，全面提升服务质效
（一）立即开展自查整改。各物业服务企业自本指导书发布之日起，30日内对照上述要求，全面开展合同履约、价格收费、电梯安全等方面自查自纠，建立问题台账，制定整改方案，明确整改时限，确保问题整改到位，不留死角。
（二）健全长效管理机制。以此次规范整治为契机，完善内部管理制度，优化服务流程，加强从业人员培训，提升依法经营、诚信服务意识。畅通业主沟通渠道，及时回应业主诉求，化解矛盾纠纷，构建和谐物业服务关系。
（三）主动接受监督检查。自觉接受市场监管、住建、应急管理等部门的监督检查，积极配合“双随机、一公开” 抽查、专项督查等工作，如实提供相关资料，不得拒绝、阻挠检查。对拒不整改、整改不到位或存在违法违规行为的，市场监管部门将依法依规查处，并将违法信息纳入信用档案，实施联合惩戒。
五、法律责任提示
各物业服务企业要充分认识规范经营的重要性，严格遵守法律法规及本指导书要求。对存在合同欺诈、价格违法、电梯安全隐患拒不整改、挪用侵占公共收益等违法违规行为的，市场监管部门将依据《中华人民共和国价格法》《特种设备安全法》《物业管理条例》等法律法规，依法责令改正、没收违法所得，并处罚款；情节严重的，吊销相关资质，公开曝光典型案例；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
各物业服务企业高度重视，认真落实本指导书各项要求，切实规范经营行为，提升服务质量，共同营造诚信守法、公平透明、安全有序的物业服务环境，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。
巴彦淖尔市市场监督管理局
2026年5月25日
